Bir taşınmazın (arsa, konut, tarla, iş yeri vb.) mülkiyetinin başkasına devredilmesi, ancak tapu devri işlemiyle yasal geçerlilik kazanır. Arsa ya da ev satışlarında sıkça karşılaşılan bu süreçte, hem alıcıların hem de satıcıların “tapu devri nasıl yapılır?”, “tapu devri için gerekli evraklar nelerdir?” gibi temel sorulara net yanıtlar bulması büyük önem taşır. 2025 yılı itibarıyla yürürlükte olan güncel uygulamalarla birlikte, tapu devir işlemlerinde izlenecek adımlar, belgeler ve oluşan maliyetler yeniden şekillenmiştir.
Bu yazıda, tapu devrinin nasıl yapıldığını, hangi evrakların hazır bulundurulması gerektiğini ve 2025 yılına ait tapu masraflarını detaylı şekilde ele alacağız. Özellikle “arsa nasıl satılır?” gibi taşınmaz türüne göre farklılık gösteren uygulamaları da açıklayarak, hem alıcı hem satıcı taraflar için süreci sadeleştirmeyi amaçlıyoruz.
Tapu Devri İşlemi Nasıl Yapılır?
Tapu devri, bir taşınmazın mülkiyet hakkının resmî olarak başka bir kişiye geçirilmesi işlemidir. Türkiye’de bu işlem yalnızca tapu müdürlükleri aracılığıyla yapılabilir. Noter ya da başka bir kurumda yapılan sözleşmeler, yalnızca taahhüt niteliği taşır ve mülkiyetin değişmesini sağlamaz. Bu nedenle tapu devri, hukuken geçerli ve bağlayıcı işlemin yapıldığı tek adımdır.
2025 yılı itibarıyla tapu devri işlemi şu şekilde gerçekleştirilir:
- Başvuru Aşaması
Tapu devri için ilk adım, taşınmazın sahibi (satıcı) ya da yetkili vekili tarafından Web Tapu sistemi üzerinden veya doğrudan tapu müdürlüğüne başvuru yapılmasıdır. Başvuru sırasında taşınmaz bilgileri, alıcı bilgileri ve işlem türü (satış, bağış, miras, vb.) belirtilir. - Randevu ve Belgelerin Hazırlanması
Başvuru sonrasında sistem, taraflara işlem için bir randevu günü belirler. Bu süre zarfında gerekli belgelerin hazırlanması gerekir. Alıcı ve satıcı bu belgelerle birlikte randevu saatinde tapuda hazır bulunur. - Harç ve Ücretlerin Ödenmesi
Tapu harcı ve döner sermaye bedeli gibi zorunlu masraflar, sistem tarafından hesaplanır ve ödenmesi istenir. Harçlar ödendikten sonra işlem dosyası işleme alınır. - Resmî Sözleşmenin İmzalanması
Alıcı ve satıcı, tapu müdürlüğünde satış sözleşmesini imzalar. Bu imzayla birlikte taşınmazın mülkiyeti resmî olarak alıcıya geçer. - Yeni Tapunun Teslimi
İmzalar atıldıktan sonra yeni malik adına düzenlenen tapu senedi hazırlanır ve teslim edilir. Tapu kaydı da sistemde alıcı adına güncellenmiş olur.
Tapu devir işlemi, eksiksiz belgelerle ve tarafların tam katılımıyla ortalama birkaç saat içinde tamamlanabilir. Ancak eksik belge, borç ya da yanlış bilgi nedeniyle süreç uzayabilir. Bu nedenle hazırlık sürecine özen gösterilmelidir.
Tapu Devir İşlemleri İçin Gerekli Evraklar
Tapu devri işleminin sorunsuz ilerleyebilmesi için hem alıcı hem de satıcı tarafların bazı belgeleri eksiksiz şekilde tapu müdürlüğüne sunması gerekir. 2025 yılı itibarıyla tapu devir işlemleri dijital ortamlarda başlatılsa da, işlemin tamamlanabilmesi için fiziksel belgelerin ibrazı zorunludur.
Satıcıdan İstenen Belgeler:
Tapu senedi: Satılacak taşınmaza ait mevcut tapu belgesi
T.C. kimlik belgesi (nüfus cüzdanı, kimlik kartı veya pasaport)
1 adet vesikalık fotoğraf (son 6 ay içinde çekilmiş)
Belediyeden alınan emlak rayiç bedel yazısı
Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçesi (konut satışı için)
Vergi borcu yoktur yazısı (gerekli durumlarda)
Alıcıdan İstenen Belgeler:
T.C. kimlik belgesi
1 adet vesikalık fotoğraf
Vekaletname (alıcı bizzat işlem yapmıyorsa)
Ortak veya Duruma Bağlı Ek Belgeler:
İşlem randevu belgesi (Web Tapu sisteminden alınır)
Vekaletname örneği (herhangi bir taraf işlemi vekille yürütüyorsa)
Kat mülkiyeti/irtifakı belgesi (yeni inşa edilen yapılar için)
Şirket adına işlem yapılacaksa imza sirküleri ve yetki belgeleri
Belgelerin güncel, eksiksiz ve doğru olması tapu devrinin gecikmeden tamamlanmasını sağlar. Tapu müdürlükleri, eksik belge durumunda işlemi randevu gününde gerçekleştirmez ve yeniden tarih alınmasını ister. Bu nedenle belgelerin işlemden önce kontrol edilmesi ve eksiklerin tamamlanması önerilir.
Tapu Devir Masrafları 2025
Tapu devri sırasında hem alıcı hem de satıcı taraflar için çeşitli mali yükümlülükler doğar. 2025 yılı itibarıyla bu masraflar; taşınmazın değerine, işlem türüne (satış, bağış, miras vb.) ve tarafların anlaşmasına bağlı olarak değişebilir. Ancak satış işlemi özelinde ödenecek masraflar yasayla belirlenmiş olup, standart oranlar üzerinden hesaplanır.
- Tapu Harcı
Tapu devrinde en önemli gider kalemi tapu harcıdır. 2025 yılı için tapu harcı oranı, satış bedeli üzerinden hem alıcıdan hem satıcıdan ayrı ayrı olmak üzere %2 oranında alınır.Örneğin, 1.000.000 TL değerinde bir taşınmaz için toplam tapu harcı 40.000 TL’dir (20.000 TL alıcıdan, 20.000 TL satıcıdan).Taraflar aralarında farklı bir paylaşım yapabilir ancak bu resmi olarak değişiklik yaratmaz.
- Döner Sermaye ve Tapu Hizmet Bedeli
Tapu müdürlüğü, işlem başına sabit olarak döner sermaye ve hizmet bedeli tahsil eder. 2025 yılı itibarıyla bu bedel ortalama 1.500 – 2.500 TL aralığındadır ve genellikle alıcı tarafından ödenir. - Zorunlu Deprem Sigortası (DASK)
Konut satışı yapılacaksa, tapu devri öncesinde geçerli bir DASK poliçesi sunulması zorunludur. Sigorta primi konutun metrekaresine, yapı durumuna ve bulunduğu risk bölgesine göre değişir. 2025 için ortalama DASK ücreti 500 – 1.200 TL aralığındadır. - Gelir Vergisi (Gerekirse)
Satıcı, taşınmazı 5 yıl içinde elden çıkarıyorsa ve değer artışı oluşmuşsa, değer artış kazancı vergisi ödeme yükümlülüğü doğabilir. Bu vergi, Gelir İdaresi tarafından ayrı olarak tahsil edilir ve alıcıyı değil, satıcıyı ilgilendirir.
Tüm bu masraflar, tapu işleminin tamamlanabilmesi için zorunlu ödemelerdir. İşlemden önce doğru şekilde hesaplanmalı ve ödeme dekontları randevu saatine kadar hazır edilmelidir. Masrafların bilinmesi ve buna göre hazırlık yapılması, sürecin aksamadan tamamlanmasını sağlar.
Tapu devri, bir taşınmazın mülkiyet hakkını yasal olarak devretmenin en temel ve geçerli yoludur. 2025 yılı itibarıyla bu işlem, tapu müdürlüklerinde yapılmakta ve belirli belge ve masrafları içermektedir. İster arsa ister konut satışı olsun, her tapu devri işlemi doğru belgelerle ve güncel mevzuata uygun biçimde yürütülmelidir. Gerekli evrakların zamanında temin edilmesi ve tarafların mali sorumluluklarının farkında olması, işlemlerin sorunsuz ve güvenli bir şekilde tamamlanmasını sağlar. Bu rehber, tapu devri sürecine dair temel bilgileri edinmek isteyenler için kapsamlı ve güncel bir kaynak sunmaktadır.
