Bir evin satış süreci, sadece alıcı ve satıcının anlaşmasıyla bitmeyen; resmi kurumlar nezdinde doğru ve eksiksiz belgelerle yürütülmesi gereken önemli bir işlemdir. Özellikle “ev satışı nasıl yapılır”, “daire satışı nasıl yapılır” ya da “tapuda ev satışı süreci nedir” gibi sorular, gayrimenkulünü satmak isteyen kişiler tarafından sıklıkla merak edilmektedir. 2025 yılı itibarıyla geçerli olan prosedürler, belgeler, masraflar ve kurumlar arası farklar bu konuda bilgi sahibi olmayı zorunlu kılıyor.
Bu yazıda, konut satışı yapmak isteyenler için adım adım resmi evrak sürecinden, tapu ve noter işlemlerine, satış sırasında ortaya çıkan masraflardan, gereken belgelere kadar tüm önemli detaylara yer verdik. Özellikle tapuda ev satışı ile noter üzerinden satış işlemleri arasındaki farkları açıklarken, gayrimenkul satışında hata yapılmaması için dikkat edilmesi gereken noktaları da vurguluyoruz.
Tapuda Ev Satışı Nasıl Yapılır?
Tapuda ev satışı, Türkiye’de gayrimenkul devrinin resmiyet kazandığı ve mülkiyet hakkının alıcıya geçtiği tek geçerli işlemdir. Noterde yapılan satış vaadi sözleşmeleri yalnızca taahhüt niteliğindeyken, tapu müdürlüğünde yapılan işlemler yasal mülkiyet devrini sağlar. Bu nedenle ev satışı gerçekleştirmek isteyen kişiler için asıl süreç, tapu müdürlüğünde başlar ve tamamlanır.
Tapuda ev satışı süreci şu şekilde işler:
Başvuru Yapılması
Satıcı ya da vekalet verdiği kişi, tapu müdürlüğüne giderek veya e-Devlet / Web Tapu sistemi üzerinden satış başvurusunda bulunur. Alıcının bilgileri ve taşınmazın detayları bu başvuruda belirtilir.Randevu ve Belgelerin Hazırlanması
Başvurunun ardından tapu müdürlüğü bir işlem günü ve saati belirler. Bu aşamada her iki tarafın da hazır bulunması gerekir. Gerekli belgelerin eksiksiz sunulması, işlemin hızlı tamamlanmasını sağlar.Harç ve Döner Sermaye Ücretlerinin Ödenmesi
Tapuda yapılan satış işlemleri sırasında, alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı belirli oranlarda tapu harcı tahsil edilir. 2025 itibarıyla bu oran %2 alıcıdan, %2 satıcıdan olmak üzere toplam %4’tür. Ayrıca döner sermaye ve hizmet bedeli de ödenir.Sözleşmenin İmzalanması ve Tapunun Teslimi
Taraflar, tapu müdürlüğünde satış sözleşmesini imzaladıktan sonra mülkiyet hakkı alıcıya geçer. Tapu belgesi de alıcı adına düzenlenerek teslim edilir. Bu aşamada, satıcının tüm vergi borçlarının ödenmiş olması şarttır.
Tapuda ev satışı, sürecin resmiyet kazandığı en kritik aşamadır. Her iki tarafın da işlemler öncesinde hukuki ve mali yükümlülüklerini bilmesi, satışın sorunsuz ve güvenli şekilde tamamlanmasını sağlar.
Noterde Ev Satış İşlemleri
Noterde ev satışı, aslında doğrudan bir mülkiyet devri işlemi değildir. Türkiye’de bir taşınmazın mülkiyeti yalnızca tapu müdürlüğü aracılığıyla devredilebilir. Ancak noterler, özellikle alıcı ve satıcı arasında güven oluşturmak ya da satışa hazırlık sürecini resmiyete kavuşturmak için gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenleyebilir.
Bu sözleşme, tarafların belli bir taşınmazı belirli koşullarla ve tarihte satmak veya satın almak üzere anlaştıklarını belgelendirir. Satış vaadi sözleşmesi, ileride yapılacak tapu işlemi için taraflara hukuki bir güvence sağlar. Özellikle şu durumlarda noter devreye girer:
Taraflar tapuya hemen gidemeyecek durumdaysa
Ödeme takvimi ve devir tarihi ileri bir zamana bırakılmışsa
Taşınmaz üzerine önceden anlaşma yapılması isteniyorsa
Ancak unutulmamalıdır ki, noter huzurunda imzalanan satış vaadi sözleşmesiyle mülkiyet hakkı devredilmez. Alıcı, bu sözleşmeye dayanarak taşınmazı kullanamaz veya satamaz. Mülkiyetin devri için mutlaka tapu müdürlüğüne gidilmesi ve resmi satış işleminin yapılması gerekir.
Dolayısıyla, “noterde ev satışı” ifadesi çoğunlukla yanlış anlaşılır. Noterde yapılan işlem, satış değil; satışa yönelik bağlayıcı bir taahhüttür. Güven ortamı oluşturmak ve işlemi kayıt altına almak isteyen taraflar için faydalı olsa da, gerçek satış işlemini yerine geçmez.
Gayrimenkul Satışı İçin Gerekli Belgeler
Ev ya da daire satışı sürecinde resmi işlemlerin eksiksiz ve hızlı yürütülebilmesi için bazı belgelerin hazır bulundurulması gerekir. Tapu müdürlüğü tarafından talep edilen bu belgeler, hem alıcı hem de satıcı tarafından sağlanmalıdır. Belgelerin eksik ya da hatalı olması durumunda satış işlemi ertelenebilir veya iptal edilebilir.
2025 yılı itibarıyla bir konut satışı için gerekli başlıca belgeler şunlardır:
Satıcıdan İstenen Belgeler:
Tapu senedi: Satışı yapılacak taşınmaza ait tapu belgesi
Kimlik belgesi (T.C. kimlik kartı veya pasaport)
1 adet vesikalık fotoğraf (son 6 ay içinde çekilmiş)
Belediyeden alınmış emlak rayiç bedel belgesi
Vergi borcu yoktur yazısı (gerekli durumlarda)
Zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi
Alıcıdan İstenen Belgeler:
Kimlik belgesi
1 adet vesikalık fotoğraf
Vekaletname (eğer işlem bir temsilci aracılığıyla yapılacaksa)
Ortak Belgeler ve Duruma Bağlı Ek Evraklar:
İşlem randevu belgesi (Web Tapu veya tapu müdürlüğünden alınmış)
Vekaletname örneği (taraflardan biri adına işlem yapılıyorsa)
Kat irtifakı veya kat mülkiyeti belgesi (yeni daireler için)
Ayrıca, satış işlemi sırasında ödenecek harç ve ücretlerin tahsil edilmesi için ödeme dekontlarının da işlem gününe kadar hazır bulundurulması önemlidir.
Tüm belgelerin güncel ve eksiksiz olması, tapu işleminin kısa sürede tamamlanmasına olanak tanır. Gerekli evrakların temininde yaşanabilecek gecikmeler, özellikle yoğun dönemlerde haftalarca beklemeye neden olabilir. Bu nedenle satış süreci başlamadan önce belgelerin tamamlanması tavsiye edilir.
Ev Satarken Oluşan Masraflar
Ev satışı yalnızca mülk devrinden ibaret değildir; satış sürecinde hem alıcı hem de satıcı için çeşitli mali yükümlülükler doğar. 2025 yılı itibarıyla gayrimenkul satışı sırasında ödenmesi gereken masraflar, tapu harçları, döner sermaye bedelleri, vergiler ve sigorta gibi kalemlerden oluşur. Bu masrafların bazıları zorunlu, bazıları ise işleme özel duruma göre ortaya çıkan maliyetlerdir.
- Tapu Harcı
Gayrimenkul satışında en büyük kalemdir. Tapu harcı, taşınmazın satış bedeli üzerinden hesaplanır. 2025 yılı itibarıyla bu oran hem alıcıdan hem satıcıdan ayrı ayrı %2 olacak şekilde uygulanır. Örneğin, 1.000.000 TL’lik bir ev satışı için her iki taraf da 20.000 TL harç öder. - Döner Sermaye ve Tapu Hizmet Bedeli
Tapu işlemlerinde ayrıca yaklaşık 1.500 – 2.000 TL arasında değişen döner sermaye ücreti alınır. Bu ücret genellikle alıcı tarafından ödenir. - Zorunlu Deprem Sigortası (DASK)
Satış işlemi öncesinde geçerli bir DASK poliçesi bulunmalıdır. Bu sigorta genellikle yıllık bazda yenilenir ve ortalama 300 – 1.000 TL arası tutar. Satıcı tarafından yaptırılması gerekir. - Vergi Borcu ve Gider Vergisi (Stopaj)
5 yıl içinde yapılan satışlarda, elde edilen kazanç için gelir vergisi (değer artış kazancı) ödenmesi gerekebilir. Bu vergi, satıştan doğan kâr üzerinden hesaplanır ve yalnızca satıcıyı ilgilendirir. - Noter ve Vekaletname Masrafları
Taraflardan biri vekaletle işlem yapacaksa, noter onaylı vekalet belgesi düzenlenmesi gerekir. Bu işlemin ücreti 2025 için ortalama 800 – 2.000 TL aralığındadır.
Toplam maliyet, satış tutarına, tarafların anlaşmasına ve taşınmazın durumuna göre değişebilir. Alıcı ve satıcı, çoğu zaman tapu harcı gibi masrafları aralarında paylaşsa da, bu zorunlu değildir; tamamen karşılıklı mutabakata bağlıdır.
Ev satışı, yalnızca alıcıyla anlaşmaya varmakla tamamlanmayan, tapu ve resmi işlemleri doğru şekilde yürütülmesi gereken ciddi bir süreçtir. Tapuda yapılan satış işlemi, mülkiyetin devrini yasal olarak geçerli kılan tek yoldur. Bu nedenle, noter işlemlerinin sadece satış vaadi anlamına geldiği unutulmamalı; satışın tapu müdürlüğünde gerçekleştirilmesi gerektiği bilinmelidir. Belgelerin eksiksiz hazırlanması, masrafların önceden planlanması ve sürecin dikkatle yönetilmesi, hem alıcı hem satıcı açısından güvenli ve sorunsuz bir sonuç elde edilmesini sağlar. 2025 yılı itibarıyla geçerli yasal çerçeveyi dikkate alarak hazırladığımız bu rehber, ev satışı yapacak olan herkes için yol gösterici bir kaynak niteliğindedir.
